Onlangs op 1 september 2015 heeft het gerechtshof Den Bosch zich hierover uitgelaten (ECLI:NL:GHSHE:2015:3422/ NJF 2015/445) in een zaak waar iemand een laurierhaag had aangeplant en een tuinpad had aangelegd op een strook grond die eigendom was van de gemeente. Na ommekomst van 20 jaar beriep de planter van de haag zich erop dat hij eigenaar was geworden via extinctieve verjaring. Helaas kreeg hij ongelijk omdat niet was gebleken dat hij op ondubbelzinnige wijze blijvend bezit had genomen van het perceel. Het hof oordeelde dat het aanplanten van een laurierhaag en het aanleggen van een tuinpad niet kwalificeren als uiterlijke omstandigheden die blijk geven van ondubbelzinnige eigenaarspretenties, waardoor het voor de gemeente duidelijk moest zijn dat zij niet meer als bezitter kan gelden.

Hoe zit het ook al weer met verjaring en onroerende zaken?

Juridisch is het op twee manieren mogelijk om door verjaring eigenaar te worden van een onroerende zaak: (a) door acquisitieve (“verkrijgende”) verjaring en (b) door extinctieve (“vernietigende”) verjaring.

Ad (a): voor acquisitieve/verkrijgende verjaring is vereist (artikel 3:99 lid 1 BW) dat je (i) bezitter bent van de onroerende zaak gedurende 10 jaren, dat (ii) dit bezit onafgebroken heeft voortgeduurd en (iii) dat het bezit te goeder trouw is geweest. In het laatste vereiste van bezit te goeder trouw schuilt vaak een praktisch probleem waar het onroerende zaken betreft, waardoor deze wijze van verkrijging zich bij dit soort zaken (anders dan roerende zaken) zelden zal voordoen.

Bezit wordt in de wet gedefinieerd als het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 lid 1 BW), doe je dat niet voor jezelf, maar voor een ander, dan ben je in juridische zin “houder”. Uit artikel 3:111 BW (“interversie van houderschap”) volgt dat je, wanneer je voor iemand anders een zaak houdt, je niet zomaar kunt besluiten om deze voor jezelf te gaan houden en zodoende bezitter ervan te worden. Om van houder (“voor een ander”) bezitter (“voor zichzelf”) te kunnen worden, is een handeling van degene voor wie men houdt vereist, bijvoorbeeld het geval dat het recht van de houder door de oorspronkelijke bezitter wordt erkend, of de traditio brevi manu (artikel 3:115 sub b BW) of traditio longa manu (artikel 3:115 sub c BW).

Uit artikel 3:118 BW volgt dat een bezitter te goeder trouw is wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Het moment van bezitsverkrijging is hierbij in principe beslissend. Dit heeft bij onroerende zaken tot gevolg dat het zeer moeilijk is en zelden voorkomt dat iemand vanaf het moment van bezitsverkrijging bezitter te goeder trouw is van een onroerende zaak. Reden: onroerende zaken zijn registergoederen, ten aanzien waarvan de eigendom staat geregistreerd in openbaar raadpleegbare registers (kadaster). Aangezien iedereen door raadpleging van deze registers kan achterhalen wie de eigenaar is en geacht wordt van deze rechtstoestand op de hoogte te zijn, is het uitgesloten dat iemand te goeder trouw kan menen bezitter te zijn van een onroerende zaak, ten aanzien waarvan in het kadaster iemand anders als eigenaar staat ingeschreven (artikel 3:23 BW). Aldus zal het zelden voorkomen dat een bezitter van een onroerende zaak bij de bezitsverkrijging te goeder trouw was en vervolgens door acquisitieve verjaring eigenaar is geworden. Zie ook de beslissing van de Hoge Raad d.d. 8 september 2000, NJ 2000, 629 (Pietersz c.s./Groenenberg c.s.).

Ad (b): anders ligt het echter bij extinctieve/vernietigende verjaring. Hiervoor wordt vereist dat je (i) bezitter bent van de onroerende zaak, (ii) gedurende 20 jaren; en (iii) dat dit bezit onafgebroken heeft voortgeduurd (artikel 3:105 lid 1 BW, behoudens de uitzondering van lid 2). Extinctieve verjaring ziet op de rechtsvordering van de daadwerkelijke eigenaar/rechthebbende jegens de bezitter van de zaak, door deze voor zichzelf op te eisen (”revindicatie”). Deze rechtsvordering verjaart na 20 jaren (artikel 3:306 BW). Indien derhalve een eigenaar na ommekomst van 20 jaren zijn eigendom van de onroerende zaak opeist van de bezitter, kan deze rechtsgeldig aan de eigenaar tegenwerpen dat zijn vordering is verjaard. Weliswaar blijft er een natuurlijke (“morele”) verbintenis over tot teruggave, maar juridisch kan de eigenaar hierdoor niet meer bij de rechter met succes de onroerende zaak opeisen. Anders dan bij acquisitieve verjaring hoeft bij extinctieve verjaring de bezitter niet te goeder trouw te zijn (artikel 3:105 lid 1 BW). Dit verschil met acquisitieve verjaring maakt het veel makkelijker om op deze wijze eigendom te verkrijgen.

Evenwel geldt er ten aanzien van genoemde bezitseis (i) dat de rechthebbende met eigenaarspretenties op een ondubbelzinnige wijze blijvend bezit neemt van de onroerende zaak. Pas vanaf dit moment begint de verjaringstermijn te lopen. Het gerechtshof Den Bosch oordeelde onlangs (ECLI:NL:GHSHE:2015:3422/ NJF 2015/445) dat hiervan echter geen sprake was in de situatie dat iemand meer dan 20 jaar geleden een laurierhaag had geplant en een tuinpad had aangelegd op een aan de gemeente in eigendom toebehorende strook grond. Het hof oordeelde dat aan de gemeente immers alleen dan een niet optreden tegen een inbreuk op haar eigendomsrecht van de strook grond kan worden tegengeworpen indien en vanaf het moment dat voor haar ondubbelzinnig kenbaar was dàt er sprake was van inbreuk op haar eigendomsrecht. Pas vanaf het moment dat een ander dan de rechthebbende met eigenaarspretenties ondubbelzinnig (blijvend) bezit neemt van een goed, begint de verjaringstermijn voor de rechthebbende te lopen. Een enkel gebruik van het goed zoals dat ook met (stilzwijgend) gedogen van de rechthebbende kan plaatsvinden, is als blijk van in bezitneming met eigendomspretenties onvoldoende. Er moet sprake zijn van uiterlijke omstandigheden waaruit blijkt van een zodanige machtsuitoefening door een ander dat het voor de rechthebbende duidelijk is dat hij niet meer als bezitter kan gelden. Het aanplanten van een laurierhaag en het aanleggen van een toegangspad is daarvoor onvoldoende. Het hof overwoog verder: “Dat de strook grond door de daarop aangebrachte beplanting niet meer vrij voor een ieder toegankelijk is, maakt dit niet anders. Dat zou die strook ook niet zijn als de gemeente zelf daar de haag op had geplant. In het onderhavige geval was er voor de gemeente bovendien ook geen aanleiding om in het gebruik van de strook grond door appellant c.s. een inbezitneming door appellant c.s. ten behoeve van de aan hem in eigendom toebehorende percelen gelegen te achten, nu de strook niet grensde aan de aan appellant c.s. in eigendom toebehorende percelen maar aan een strook grond van het Waterschap Scheldestromen.”

Jammer voor de bezitter te kwader trouw: hij had eigenaar kunnen worden door extinctieve verjaring, maar komt niet zomaar weg met het planten/aanleggen en gedurende 20 jaar (onder)houden van een laurierhaag en een tuinpad. Hiervoor zijn verdergaande omstandigheden vereist die wijzen op ondubbelzinnige en blijvende inbezitneming van de zaak en zodanige machtsuitoefening dat het voor de eigenaar/rechthebbende duidelijk is dat hij niet meer als bezitter kan gelden.