Door de coronacrisis dreigen veel ondernemers in zwaar weer te komen. Door het virus verlamt wereldwijd de economie en valt de vraag naar goederen en diensten in ernstige mate terug, al dan niet mede veroorzaakt door overheidsmaatregelen. Met alle gevolgen van dien voor de omzet.

Horeca-ondernemers en winkeliers worden door de overheidsmaatregelen buitengewoon zwaar getroffen. Niet duidelijk is hoe lang de situatie zal voortduren na 6 april a.s. en of verdergaande overheidsmaatregelen, zoals een uitgaansverbod zullen worden getroffen. Een belangrijk deel van de kosten van horeca-en winkelondernemers bestaat doorgaans uit de huurkosten van de ruimte waarin zij hun onderneming drijven. Zijn er juridische/contractuele mogelijkheden om deze kosten te reduceren?

Uitgangspunt is dat contracten er zijn om te worden nagekomen: “pacta sunt servanda”. Alleen in zeer uitzonderlijke omstandigheden zal een rechter hiervan afwijken. Als er al reden is tot afwijking, dan zal een rechter daarvan terughoudend gebruik maken.

Gebrek?

De vraag rijst of de coronacrisis, met name de huidige overheidsmaatregel om horecaondernemers te verplichten om cafés en restaurants voor gasten te sluiten, als huurrechtelijk “gebrek” kan worden aangemerkt. Als sprake is van een huurrechtelijk gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dan kan een huurder namelijk vermindering van de huurprijs vorderen bij de rechter op grond van artikel 7:207 BW. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek “een staat of eigenschap van de [verhuurde] zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Het begrip gebrek heeft juridisch een ruime betekenis. In beginsel vormen alle genotsbeperkingen die niet aan huurder zijn toe te rekenen een gebrek, aldus de wetsgeschiedenis. Daarmee is niet alleen de stoffelijke toestand van de verhuurde zaak bedoeld. Een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt kan ook een gebrek opleveren. De overheidsmaatregel tot sluiting van de horeca lijkt dan al snel met zo’n wettelijk voorschrift gelijk te kunnen worden gesteld.

Toch is het antwoord op deze vraag niet zonder meer te geven. Dit zal door rechtspraak moeten worden beslist. Bestaande rechtspraak doet echter betwijfelen of de van overheidswege verplichte sluiting van horeca als een huurrechtelijk gebrek dat kan worden opgevat. Zo heeft de Hoge Raad in 2008 beslist dat tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum niet als een gebrek klevend aan de binnen het centrum verhuurde winkelruimte kon worden aangemerkt, omdat tot een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (7:204 lid 2) ook kan worden gerekend een omstandigheid die krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. De Hoge Raad was, evenals het gerechtshof, van oordeel dat tegenvallende bezoekersaantallen als een ondernemersrisico moesten worden aangemerkt en derhalve tot het voor risico van de huurder behoorden. Er is een kans dat door de rechtspraak geoordeeld zal worden dat coronasluiting ook als horecaondernemers-/huurdersrisico wordt aangemerkt. De huidige coronacrisis is er echter een die we niet eerder hebben gezien en het betreft een uitzonderlijke situatie, waardoor het lastig te voorspellen is hoe de rechtspraak hier tegenaan zal kijken. De tijd zal dit moeten leren.

Algemene voorwaarden

Afgezien van het voorgaande dient ook te worden nagegaan of er contractuele bepalingen zijn op grond waarvan hetzij aan huurder hetzij aan verhuurder het risico van deze overheidsmaatregel wordt toebedeeld. Wat zeggen het huurcontract, de algemene voorwaarden, en/of de kleine lettertjes hierover? Het landelijk veelvuldig gebruikte en verhuurdersvriendelijke modelcontract winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) bepaalt in artikel 4.1 en 4.3 van de algemene bepalingen dat verhuurder slechts verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen voor zover deze te maken hebben met bouwtechnische aspecten van het gehuurde. Huurder is verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van andere vergunningen, ontheffingen en toestemmingen. De verplichting om horecagelegenheden te sluiten valt hieronder. Dit wil echter niet zeggen dat in andere (model)huurcontracten dezelfde regeling is opgenomen. Controleer uw huurcontract of laat dit door een jurist doen. Wij zijn u hierbij graag van dienst.

Onvoorziene omstandigheden / imprévision

Een vraag die ook rijst is of de coronacrisis en de naar aanleiding daarvan getroffen uitzonderlijke maatregelen tot sluiting van horecagelegenheden hebben te gelden als onvoorziene omstandigheden (“imprévision”). Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter wanneer hiervan sprake is de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden dan wel wijzigen. Het moet gaan om omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Volgens de wetsgeschiedenis eisen redelijkheid en billijkheid in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Ook bij dit leerstuk rijst de vraag of sprake is van een ondernemersrisico dat specifiek voor rekening van huurder dient te komen. De vraag of degene die op deze regeling een beroep doet als professionele partij kan worden aangemerkt speelt hierbij een rol. Opmerkelijk is een uitspraak uit 2001 waarin een huurder, een verpakkingsbedrijf van landbouwproducten een geslaagd beroep kon doen op de MKZ-crisis die zijn bedrijfsvoering ernstig had getroffen. De rechter hechtte belang aan deze nationale ramp en oordeelde dat huurder niet de incassokosten en rente over de achterstallige huurpenningen aan verhuurder hoefde te voldoen. Ook is in een enkel geval waarbij sprake was van langdurige grote leegstand in een winkelcentrum een beroep op de imprévision gehonoreerd door een reductie van de huurprijs. Van belang bij een beoordeling van uw specifieke situatie is uiteraard dat alle relevante omstandigheden worden meegewogen. Wij adviseren u graag op dit gebied.

Vragen staat vrij

Het voorgaande neemt echter niet weg dat het een huurder / ondernemer altijd vrij staat om met zijn verhuurder contact op te nemen om te zien of het mogelijk is om aanvullende / afwijkende afspraken te maken over een tijdelijke reductie of kwijtschelding van de huur, uitstel van betaling of het afspreken van een gedeeltelijke omzetgerelateerde huur. Het is uiteindelijk ook niet in het belang van verhuurder om een huurder als contractspartij te hebben wie het water tot aan de lippen staat. Nee heb je, ja kun je krijgen!

Bent u benieuwd naar uw juridische positie, en welke mogelijkheden u heeft? Neemt u dan gerust contact met ons op voor een kosteloze en vrijblijvende zaakevaluatie. Wij helpen u graag!